Physical Address

304 North Cardinal St.
Dorchester Center, MA 02124

Sektor powierzchni handlowych zdominowany przez małe obiekty

Handel tradycyjny ożywa po pandemii: wzrost odwiedzalności i obrotów w galeriach, stabilny popyt - Maciej Kotowski, JLL.
Podziel się swoją opinią
Reklama

Handel tradycyjny w ostatnim czasie wraca do wyników sprzed pandemii – w galeriach handlowych sukcesywnie rośnie odwiedzalność i obroty, a sytuacja najemców, po szczególnie ciężkich latach 2021–2022, znacznie się poprawia. – Lokale w galeriach są wypełnione, wynajęte. Popyt na rynku wydaje się stabilny i zdrowy – mówi Maciej Kotowski z JLL. Jak wskazuje, w tym roku na polskim rynku wciąż będą dominować otwarcia mniejszych obiektów: parków handlowych i centrów convenience. Większe, regionalne centra handlowe mają zostać oddane klientom dopiero po 2026 roku.

Do 2026 roku nie otworzy się żadna nowa, duża galeria

Ostatnie dane Polskiej Rady Centrów Handlowych za październik ub.r. pokazują, że obroty najemców w centrach handlowych były w tym miesiącu o 5 proc. wyższe niż rok wcześniej. Pokrywa się to z podawanymi przez GUS wynikami sprzedaży detalicznej w cenach bieżących dla całego handlu – tu wzrost wyniósł 4,8 proc. Z analizy ponad 47 mln miesięcznych wizyt klientów w centrach handlowych wynika również, że odwiedzalność mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu była w październiku o 2 proc. wyższa rok do roku.

– Sektor handlowy w Polsce wraca do wyników i kondycji sprzed pandemii: obserwujemy dużo lepsze obroty w galeriach, poprawia się odwiedzalność, wydaje się, że sytuacja najemców stale się poprawia. Pokazują to również wyniki sprzedaży detalicznej. Polacy wrócili do zakupów fizycznych i nadal kupują przez internet. Prognozy pokazują, że możemy się spodziewać dalszego wzrostu sprzedaży detalicznej, a dla Polski te prognozy są wyjątkowo pozytywne – mówi agencji Newseria Biznes Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL.

Według Oxford Economics w latach 2024–2027 w Polsce prognozowany jest jeden z najwyższych wskaźników wzrostu sprzedaży detalicznej, który ma wynieść 14 proc. (dla porównania 5 proc. w strefie euro), z kolei udział handlu online utrzyma się na poziomie około 10 proc. (na poziomie szczytu z 2021 roku). Oznacza to, że kolejne wzrosty udziału kanału online są równoznaczne ze spowolnieniem w handlu tradycyjnym. Klienci wręcz oczekują przenikania się tych dwóch kanałów sprzedażowych, a omnichannel jest trendem, który już na dobre zaistniał w sektorze handlu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– Obserwujemy wśród najemców nowe trendy i to jest właśnie m.in. coraz większy ruch w stronę wielokanałowości sprzedaży, czyli łączenia e-commerce ze sprzedażą tradycyjną. Zmienia się też funkcja sklepów, które w wielu przypadkach przekształcają się w swojego rodzaju showroomy. W galeriach zmieniają się również strefy gastronomiczne, tzw. foodcourty. Teraz coraz częściej mówimy o foodhallach – są to nowe koncepty z nowymi najemcami. Szansę na zaistnienie w nich mają lokalne restauracje i lokalni przedstawiciele sektora gastronomicznego, z autentyczną kuchnią, która wchodzi do największych galerii handlowych – wymienia Maciej Kotowski. – Kolejnym trendem, który obserwujemy, jest zwrot ku rozrywce. Obecnie mówimy o centrach handlowo-rozrywkowych i ta funkcja nabiera na znaczeniu, czego przykładem jest chociażby modernizowane Centrum Sukcesja w Łodzi, którego oferta ma zostać przekształcona właśnie w stronę rozrywki. Ten trend widzimy też w nowych galeriach nie tylko w Polsce, ale i za granicą. Stają się one miejscem spędzania wolnego czasu przez młodzież i nie tylko, a nie wyłącznie miejscem robienia zakupów.

Ekspert JLL wskazuje, że sytuacja najemców – po szczególnie ciężkich latach 2021–2022, naznaczonych m.in. pandemicznym spowolnieniem – znacząco się poprawia.

– Obserwujemy dobrą kondycję najemców, którzy planują się rozwijać, chcą otwierać nowe sklepy i nowe koncepty. Dowodem na to jest spadający wskaźnik pustostanów, który z rekordowych 5 proc. spadł w tym roku do średniego poziomu ok. 3 proc. Lokale w galeriach są wypełnione, wynajęte. Popyt na rynku wydaje się stabilny i zdrowy – podkreśla dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL.

Jeśli chodzi o podaż, tu nowe rekordy ustanawiają parki handlowe, które wyraźnie przechodzą fazę rozwoju. W latach 2021–2023 te obiekty stanowiły 82 proc. nowej podaży powierzchni handlowej. Podobny jest udział centrów convenience i parków handlowych w obecnie budowanej powierzchni (ok. 470 tys. mkw.). Blisko 40 proc. powierzchni w tych formatach powstaje w miejscowościach poniżej 50 tys. mieszkańców. Utrzymana pozostaje również popularność mniejszych formatów – średnia wielkość dla wszystkich nowych inwestycji handlowych w budowie to niecałe 10 tys. mkw. GLA.

Parki handlowe z uwagi na swój format – stosunkowo niewielką powierzchnię, z reguły nieprzekraczającą 10 tys. mkw. – mogą być lokalizowane w najkorzystniejszych lokalizacjach.

– Dotyczy to przede wszystkim małych miejscowości, gdzie tej oferty brakowało. Z drugiej strony widzimy też wzmożoną aktywność deweloperów na obrzeżach największych aglomeracji, które rozwijają się mieszkaniowo. I tam również powstają małe, lokalne centra, zazwyczaj w formacie convenience lub małego retail parku – mówi Maciej Kotowski.

Zapotrzebowanie na miejsce, w którym można zrobić kompleksowe zakupy, najlepiej z ofertą operatora spożywczego, jest tam bardzo wysokie. Inwestorzy i deweloperzy aktywnie reagują na ten popyt, stale dostarczając na rynek nowe projekty.

Ekspert wskazuje, że ostatnie otwarcia dużych centrów o znaczącym zasięgu regionalnym i GLA powyżej 50 tys. mkw. miały miejsce jeszcze przed pandemią i była to warszawska Galeria Młociny (78,5 tys. mkw. GLA) oraz Forum Gdańsk (2018 rok, 62 tys. mkw. GLA).

 Takich otwarć nie spodziewamy się w tym roku, takie galerie nie są obecnie w budowie i spodziewamy się ich dopiero po 2026 roku, a może nawet 2027 roku. Mam tutaj na myśli przede wszystkim projekty w Warszawie, czyli Góraszka i Wilanów Park, które są obecnie w procesie przygotowania do budowy – wskazuje dyrektor w JLL.

2024 rok upłynie z kolei pod znakiem modernizacji galerii handlowych. Do największych tego typu projektów należy przebudowa CH Bonarka w Krakowie, która trwa od 2022, a zakończy się w 2025 roku. W kolejnych latach rozpoczną się również prace nad kompleksową zmianą funkcji zamkniętych już centrów – przykłady to Galeria Malta w Poznaniu czy CH Belg w Katowicach.

– W ostatnim czasie obserwowaliśmy zmianę starszych obiektów – chociażby po dawnym Tesco, które wyszło z Polski – na nowoczesne parki handlowe i lokalne centra. I to jest na pewno jeden z trendów – lokalne, mniejsze modernizacje, które dotyczą zarówno zmiany oferty, jak i wyglądu czy formatu centrum handlowego – mówi Maciej Kotowski. – Z drugiej strony właściciele niektórych obiektów decydują się na całkowitą zmianę funkcji, sprzedaż lub przebudowę z funkcji handlowej na przykład na funkcję mieszkaniową czy mieszkania na wynajem.

Jak wskazuje, w kwestii inwestycji w istniejące obiekty z punktu widzenia właścicieli coraz ważniejsze stają się też aspekty związane z ESG, optymalizacją kosztów utrzymania i obsługi nieruchomości, zielonych rozwiązań energetycznych i rosnącej popularności zielonych umów najmu. 

Rok 2023 był okresem niskiej aktywności inwestorów w sektorze powierzchni handlowych, na co wpłynęły m.in. wysokie koszty finansowania i niepewność nastrojów. Skutkiem tego był spadek wolumenów inwestycyjnych do rekordowo niskich poziomów. Pomimo wzrostu czynszów, obrotów i generalnie dobrej sytuacji operacyjnej większości obiektów handlowych wolumen transakcji w sektorze handlowym odnotowany w 2023 roku był bardzo niski i wyniósł zaledwie 450 mln euro. Był to trzeci najniższy wynik w perspektywie ostatnich 15 lat (po latach 2008–2009, kiedy wolumeny transakcji były podobne). W sumie odnotowano jednak aż 27 transakcji, a najbardziej atrakcyjnym produktem były nieruchomości o wolumenach do 20–30 mln euro.

– Mimo znacznego spadku wartości inwestycji w 2023 roku w ostatnim kwartale ub.r. zaobserwowaliśmy już wzrost aktywności inwestorów, zwłaszcza w segmencie parków handlowych. Spodziewamy się, że to przełoży się na transakcje już w pierwszej połowie tego roku. Antycypowane obniżenie stóp procentowych w 2024 roku powinno też zmniejszyć polaryzację między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających oraz stopniowo zwiększyć wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym – mówi Agnieszka Kołat, head of retail investment w JLL.

Podziel się swoją opinią
Avatar photo
redakcja

Czekamy na Wasze maile z uwagami i komentarzami: redakcja@mediawirtualne.pl. Dołącz do naszej społeczności

Artykuły: 76


Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *